屏東貼現



文/Smart智富雜誌林帝佑

2月6日的台南大地震重挫台南房市,與去年同期相比,買氣幾乎腰斬,不少人更延後購屋計畫,賣方在談判籌碼有限下,紛紛轉售為租,少部分則主動降價1成求售,但仍然是「有價無市」。學者分析,房市景氣本就往下走,投資需求減少、自住買盤延後,房價將會持續下探,其中以老舊的大樓議價空間最大,且降價還不一定有人要買。

「有一些洽談得差不多、準備下訂的個案,在地震發生後,因為買方對結構安全有疑慮,就不要了。」住商不動產高屏澎東區協理林祺博表示。國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文分析,震災後出現這樣的狀況其實有跡可循,民眾會出現以下2種心態微調購屋決策:

1.喜低厭基隆青年創業貸款者 高:由於地震常造成高樓建築的嚴重損害,加上高樓產品逃生相對不易,便使得購屋者對產品的偏好,轉向較低矮的建築,包含透天厝與公寓。

閻梅琪和台灣房屋土帝公特許加盟店店東薛大川皆指出,震災後透天厝產品的詢問度大增。薛大川舉例,過去銷售某透天厝的社區,每週週末來客量約3∼4組,震災後來客組數翻倍;閻梅琪也說,過去成交10組的客戶中,透天厝頂多占3成,現在則有一半以上是成交透天型產品,只是價格並未有太大的變動。

閻梅琪表示,永康區以地坪24坪∼28坪、建坪55坪協商後多久恢復信用 ∼65坪的透天厝最常見,若屋齡約在15年,總價750萬元左右可以入手;若屋齡未滿10年,則要價1,000萬元∼1,200萬元。

2.喜新厭舊:一般人對老舊建築的耐震力較有疑慮,因此對屋齡較高者會有一定程度的排斥,轉向工法較進步、較安全的新屋。

雖然921地震後修正建築法規,提高耐震係數等規範迄今已17年,但薛大川表示,現在民眾看房子,只要屋齡超過10年,就會比較排斥,且一定會問工法、結構相關問題。

薛大川分析,過去房市景氣雖好,但台南多自住客,追價意願不高,所以導致價格較實惠的中古大樓反而受到青睞,房價成長幅度較新大樓多出一倍,不過在「喜新厭舊」的效應下,未來購屋考量上,價格不會是最重要的因素,建物的安全性將會受到重視。

據台灣房屋智庫利用實價登錄系統調查,台南市屋齡10年以上的大樓,房價從2013年至2015年成長了21%,現每坪為10萬5,000元,而屋齡10年以下的新大樓,同期間僅成長10%,2015年每坪為16萬1,000元。閻梅琪補充,目前永康區常見的中古大樓屋齡約20年上下,每坪9萬元∼12萬元,若為預售或新成屋,每坪15萬元∼18萬元。

也因多數購屋者的心態觀望,林祺博提及,近期有些大樓屋主主動提出要做「老屋健檢」,以增加買方的購屋信心,「未來,耐震等安全相關的檢驗,將會變成銷售房屋時的必要認證之一。」

「但是,檢查需要時間。」彭建文說,加上台南市平均屋齡高達30年,比全國平均屋齡28.29年還要更老,六都之中也僅次於台北市的31.53年,且屋齡超過30年以上的老屋數量達29萬966戶,占台南市所有房屋的44%。

對於接下來的市況,彭建文預估,「投資的人不投資、自住的人更謹慎,因為安全的不確定性而延後購屋決策,因此買氣在短時間內不會太好,恐怕要半年以上才會回溫。」再加上過去2∼3年景氣好時,建商大量推出的個案陸續完工,將使得供給量持續增加,但遇到房市走空、買氣轉差,彭建文認為,南台灣的房價恐持續下探,其中以老舊、又無耐震檢驗的大樓議價空間最大,且即便降價,流通性仍會受到考驗;閻梅琪也認為,若超過3個月,中古大樓的買氣仍未回溫,價格可能往下10%∼15%。

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